Gastos hipoteca

Si tienes o has tenido hipoteca es muy probable que la misma contenga cláusulas abusivas que han provocado que hayas pagado o estés pagando más de lo que deberías.

Las más habituales son la CLÁUSULA SUELO, laCLAUSULA MULTIDIVISA y la cláusula que impone todos los gastos a la parte prestataria (es decir, a ti), siendo esta última la más habitual.

Es una cláusula vigente en la mayoría de contratos que ha sido considerada en numerosas sentencias como una cláusula abusiva.

A la hora de comprar una casa con préstamo hipotecario, existen dos principales gastos, los gastos de gestión, que se pagan por la realización del trámite de compraventa, y por otro lado están los gastos de escrituración de la hipoteca.

¿Cuánto dinero puedo recuperar si quiero reclamar por gastos de hipoteca?

De media puedes recuperar 2.000€

¿Qué gastos de hipoteca se pueden reclamar tras la sentencia del TJUE: 16 de julio 2020?

100% de los Gastos de Notaría

    100% del Gasto de Registro de la propiedad

    100% de los Gastos de gestoría

    100% del Gasto de Tasación de la vivienda

    100% del Gasto de Comisión de Apertura

1- Gastos de Notaría:

Debido a la importancia del importe que desembolsaremos al firmar una hipoteca, el »contrato» por el que se pone de acuerdo el comprador y el vendedor necesita de un tercero, que asista como testigo, y que constate que lo que se ha firmado, es de mutuo acuerdo, en plenas facultades entre ambos, respetando y cumpliendo las leyes vigentes así como los derechos de ambas partes.

Estos son los honorarios que pagamos al notario por dar fe de las escrituras. Certifica los pasos que ha seguido el banco en el proceso de la escritura hipotecaria y de compra-venta. Estas cantidades están fijadas por ley y a partir de estos se aplicará un arancel en función de la extensión de la escritura, del y del número de copias que se hagan…

2-  Gasto de Registro de la propiedad:

La Ley exige que todos los bienes inmuebles deben estar »censados», como lo puedan estar las personas físicas en el Ayuntamiento correspondiente, con el objetivo de saber, en cada momento, a quién pertenecen (titulares), cargas, servidumbres, notas…

Es un  gasto necesario en toda compra-venta de vivienda. Esta cantidad, como la de los notarios también está regulada por ley.

¿Cuánto puedo reclamar por los gastos de registro de la propiedad?

Este gasto oscila en tre 100 y 250€ para una hipoteca media.

3- Gastos de gestoría:

La gestoría es quién realizará los trámites anteriores, de inscripción de la propiedad y la liquidación de impuestos. En general, todas las gestorías deberían cobrar un importe similar a sus clientes según los servicios prestados.

¿Cuánto puedo reclamar por los gastos de gestoría?

El gasto medio rondaría entre 150 y 300€.

4- Gasto de Tasación de la vivienda:

Es un informe donde se garantiza al banco que la casa tiene un valor suficiente para que en caso de impago puedan recuperar el dinero prestado a través de la hipoteca.

¿Cuánto puedo reclamar por la tasación de la vivienda?

Varía en función del inmueble, la zona, superficie y oscila entre 150 y 450€.

5- Gasto de Comisión de Apertura:

¿Qué es la comisión de apertura?

La comisión de apertura es aquel servicio por el que el banco cobra al cliente una determinada cantidad de dinero con el objetivo de cubrir los gastos administrativos y de gestión del préstamo.

El dinero que el banco cobra por esta comisión de apertura varía en función del nominal del préstamo solicitado.

Así pues, lo más común es que el cliente se encuentre a la hora de formalizar el préstamo con una comisión de apertura del 0,3% – 3% sobre la cantidad total solicitada al banco.

¿Por qué la comisión de apertura es considerada abusiva?

El motivo principal por el que cada vez más juzgados consideran abusivo este gasto es la falta de negociación de este gasto entre entidad y cliente y la ausencia de justificación de los gastos a los que el banco incurre para poder hacer efectivo el préstamo hipotecario.

Actualmente existe una abundante jurisprudencia favorable por parte de diversos juzgados de España entre los que por ejemplo encontramos la Sentencia Civil Nº52/2017 del Juzgado de Primera Instancia de Cartagena el 28 de abril de 2017.

En esta sentencia, el fallo es estimatorio y condena a la entidad demandada a pagar la comisión de apertura que se reclamaba, con los intereses legales correspondientes, considerando esta cláusula nula por ser abusiva.

¿Cómo sé si tengo comisión de apertura en mi hipoteca?

Para saber si hemos pagado o no la comisión de apertura al banco debemos buscar dentro de la escritura del préstamo hipotecario en la cláusula cuarta “comisiones” el apartado de “comisión de apertura”. Si efectivamente es así, veremos indicado un porcentaje sobre el importe.

¿Cuánto dinero puedo reclamar por la comisión de apertura?

Se puede reclamar la totalidad de la cuantía que se pagó en concepto de comisión de apertura. Lo más común es reclamar la cantidad de 500-6000€ dependiendo del importe solicitado y la comisión de apertura que nos cargaron.

Por ejemplo, si el préstamo hipotecario que formalizamos en 2006 tiene un nominal de 200.000€ y la comisión de apertura que pagamos es de 0,7%, puede reclamar la comisión de apertura de 1400€ por este servicio más de los interés legales generados desde 2006.

¿Dónde puedo conseguir la documentación para reclamar por gastos de hipoteca?

Lo primero que se aconseja hacer es revisar si se dispone de toda la documentación en casa y si no acudir al propio banco y solicitar la documentación requerida para reclamar exitosamente.

Si por algún motivo no ha sido posible disponer de esta documentación, porque no se tiene en casa o el banco no cuenta con ella, lo mejor es seguir estos pasos para conseguirla:

Gasto de notaría y gasto de registro de la propiedad:

Siempre y cuando sepa quién fue el notario y registrador al que acudió para la constitución de la hipoteca, podrá obtener el recibo del gasto de notaría y registro de la propiedad si acude a ellos, además de obtener la escritura del préstamo hipotecario. Además, es posible que el mismo despacho de la notaría pueda indicarle el nombre de la gestoría para solicitar las facturas correspondientes.

Gasto de Gestoría

El gasto de gestoría que se contrata puede ser asignado de 2 formas. La primera es la asignación por parte del propio cliente en ese caso ya conoce la gestoría y la segunda es la asignación de este servicio por el propio banco. Si el propio banco le asignó la gestoría, usted puede solicitar al banco el recibo del gasto asociado a este servicio.

Gasto de la tasación de la vivienda

Se puede obtener fácilmente buscando en la libreta del banco que usted posee o haya utilizado en el pasado. Además, también puede aparecer otro tipo de gasto hipotecario en la misma libreta.

He hecho personalmente una reclamación extrajudicial al banco y ha sido rechazada.

¿Puedo seguir reclamando por lo gastos de hipoteca?

La respuesta es sí. De hecho, la mayoría de los bancos rechazan por sistema las reclamaciones extrajudiciales y cuando no lo hacen, en muchos casos ofrecen cantidades inferiores.

Siempre puede reclamar pese a haber sido rechazada la reclamación extrajudicial. La siguiente acción a tomar, sería interponer la demanda de los gastos de hipoteca por la vía judicial.

Es posible que al igual que otros afectados, haya recibido una respuesta negativa por parte del banco en la reclamación extrajudicial de los gastos de hipoteca.

Esto no debe de ser un motivo por el que deba abandonar la reclamación ya que los bancos en la mayor parte de los casos siguen este patrón de respuesta.

¿Es normal tener esta cláusula de gastos de hipoteca?

Sí, afecta casi al 100% de las hipotecas.

¿Puedo reclamar si la hipoteca está ya cancelada?

Cualquier persona puede reclamar los gastos de hipoteca. Aunque hayas cancelado el préstamo, lo hayas renovado, vendido la casa o cualquier otra situación, siempre se tiene derecho a recuperar esos gastos.